Oregon 2020. január 21.

Drága-e a budapesti ingatlan?

Szerintem igen. Sokan azzal érvelnek, hogy más főváros jóval drágább. Szerintem az átlagfizetés és az 1 nm árának összehasonlítás egy jó benchmarking lehet kiindulásnak (persze nem perdöntő). Nézzük!

	Budapest	Pozsony	Lecce	Bécs	Milánó	Prága
AVG nettó fizetés	252,974.84 Ft	352,073.04 Ft	401,721.72 Ft	631,239.35 Ft	535,951.98 Ft	398,576.34 Ft
AVG nm ár (centrum)	983,714.29 Ft	1,064,047.54 Ft	510,521.36 Ft	2,143,782.15 Ft	2,766,619.24 Ft	1,672,011.70 Ft
AVG nm ár (nem centrum)	633,029.64 Ft	783,066.26 Ft	414,275.53 Ft	1,394,119.93 Ft	1,237,008.96 Ft	1,181,322.82 Ft
centrum nm/fizu	3,89	3,02	1,27	3,39	5,16	4,19
nem centrum nm/fizu	2,50	2,22	1,03	2,21	2,31	2,96

Ha nem centrumot nézzük, akkor az nm/fizu átlag 2,2 lenne. A módszer nem alkalmas semmiféle vizsgálatra csak egy kiindulópont ahhoz, hogy ne csak az nm árakat nézzük. Helyes lenne levonni az átlagos fizetésből a megélhetés költségeit, majd a megtakarítás összegéhez viszonyítani az nm árakat. Érdemes lehet még a városok GDP-vel osztani az nm árakat is, de egy biztos: a módszer finomításával Budapest egyre jobban túlárazottnak tűnik. Hozzáértők szerint az ingatlannak tudnia kell havi bruttó 1% hozamot, különben nem éri meg. Ez a havi bruttó 1% két dologból jön össze: értéknövekedés + bérleti díjak. Na ez az amit itthon nem lehet érvényesíteni az árakban vagy, ha lehetne, akkor az ingatlanok ára beszakadna.

BTW: a kiválasztott városok között Prága és Milánó kicsit csalás. Prága lakossága folyamatosan nő, míg Budapesté csökken. Milánó lakossága is csökkent, de Milánó agglomeráció a város többszöröse, míg Pest megye lakossága csak a 66%-a Budapestnek. A táblázatból viszont az nagyon jól látszik, hogy a helyi lakosságnak Budapest drágább, mint Bécs vagy Pozsony.

ps.: Lecce-t saját érintettség okán valamint azért raktam be, mert kb budapesti a GDP és a város szerkezete is hasonló Budapesthez.