Csökkenek a hitelkamatok és az államkötvények kamatai, emiatt az ingatlanos szakma nagy reményekkel várja a 2024-es évet. Vajon beesnek az államkötvények kamatai 5% alá? Az infláció +2% prémiumot fizető PMÁP esetén aligha, hiszen ahhoz 3% alá kellene csökkennie az inflációnak. Miért pont az 5%-ra kérdeztem rá? Annak idején, amikor megjelent a MÁP+ átlagos 5% kamattal, egyből rengeteg pénz távozott az ingatlanpiacról az államkötvények felé. Vajon mennyi az a hozam, ami megfordítja az irányt? Legtöbben a logika szabályai szerint 5% alsó környékére tennék ezt az értéket, de ők tévednek. Az elmúlt években (2016-2018) azt láthattuk, amikor 3%-ot tudtak a kötvények, akkor a magyarok inkább az ingatlanpiac felé fordultak. Ebből azt sejthetjük meg, hogy 3% kötvényhozamnál az új pénz inkább az ingatlant választja, de azt semmiképpen nem látjuk, hogy mennyi az a kötvényhozam, amikor a pénz kiáramlik az Államkincstárból. Saját tippem szerint 3,5-4% alá kellene csökkenni a hozamnak. De ez csak tipp, a saját viselkedésemből kiindulva. Ugyanis rám a mánia kevésbé van hatással, mert megijeszt.
Ingatlankiadásról
Akiknek volt már kiadva ingatlanjuk, azoknak vegyes tapasztalataik vannak arról, hogy ez mennyire jó üzlet számukra. Másik tényező az, hogyan élték meg a folyamatot érzelmileg, amikor nem fizettek nekik, vagy amikor az ingatlanjuk sérült, baleset vagy szándékos rongálás által, esetleg nem fizettek nekik. Én nagyon rosszul. Bár tudom kezelni ezeket a problémákat, de nem akarom.
Ha magamból indulok ki, akkor a magas jövedelmemből adódó órabéremet nagyon lerontaná az ingatlan bérbeadási tevékenység. Emiatt nekem önmagában a tevékenység nem éri meg. De! Ismerek olyan családokat, ahol a feleség munkája az ingatlanportfólió kezelése. Ez alapból egy jó leosztás tud lenni, ha azt a feleség élvezi, örömmel csinálja és jól éli meg a vele való küzdelmet. Amennyiben az én feleségem csinálná és ő rosszul élné meg (gyanítom, hogy igen), akkor általa esténként az agyam ezekkel az eseményekkel lenne szennyezve. Így már pont ugyanannyi mentális terhelést és fókuszvesztést okozna a tevékenység, mintha én magam csinálnám azt. Azt ugye már tisztáztuk, hogy nekem nem éri meg.
Az ingatlankiadás hozama
A rövid és hosszú távú kiadás hozamainak a különbsége adja meg azt a munkabért/hasznot amit a tevékenységet végző ember alternatív munkavégzéséből származó bevételével kellene összehasonlítani. Én még nem láttam olyan embert, aki ezt megtette volna. Olyan érzést kelt ez bennem, mintha az ingatlankiadás egyfajta érzelmi döntés lenne, gazdasági ráció nélkül. Járulékos hozam, hogy lehet vele dicsekedni különböző társaságokban, ha rákérdeznek, hogy: és, te mivel foglalkozol? Vajon mi kelt nagyobb érzelmi hatást másokban? Van 500 millióm félrerakva vagy van 10 db panel lakásom? Sokaknál már ez maga eldönti, hogy hova tegyék a pénzüket. Főleg, ha a lakások hitellel terheltek. Igen, vannak ilyen ismerőseim és látom a dolgok mögötti egzisztenciális szorongást, ami ezt az állapotot létrehozta.
Korábbi bejegyzéseimben már írtam arról, hogy milyen költségekkel nem számolnak az ingatlant bérbeadók, illetve azok az „ingatlanszakértők” akik ingatlant javasolnak befektetésnek. Teszik ezt többnyire mindenfajta pénzügyi végzettség nélkül. Ezek az embereknek csak egyféle számítás létezik, 100% kiadás, 100%-os díjfizetés, 0% amortizáció és kár, 0% adó. Megjegyzem csak az ostoba ember számol a legjobb esettel, a többieknek pedig tilos. Ugye a legegyszerűbb bechmarking az lenne, ha az említett tényezőkről lenne lokális adatunk.
Ezen bekezdésben írt személyek ismertetőjéhez mindenképpen érdemes hozzátenni, hogy amikor afelől érdeklődöm, hogyan számolnak költséget és hozamot, akkor jellemzően a bevételeiket túlbecsülik, míg a költségeiket alul. Ezzel maguknak igazolják, hogy helyesen döntöttek. Megfigyelésem szerint a bizonytalanság növeli a hangerőt, és a hozzájuk hasonló emberek társaságában egymást erősítik a döntéseik helyességéről. Passzív megfigyelő, aki bár rendelkezik pénzzel, de nem rendelkezik ingatlannal, ilyenkor a csordaszellem hatása alatt állhat. Talán ez is magyarázza a hazai „elit” ingatlanmániáját.
Mielőtt beleugranál az ingatlanbefektetésbe, javaslom olvasd el ezt a korábbi írásomat az ingatlankiadás relatív nettó hozamáról, ami (tldr): ~ 2.25% itt írok erről
Zárszó
Az ingatlanosokkal ellentétben én nem hiszek abban, hogy hatalmas megváltás hozna a 2024. Valószínűleg jobb lesz, mint 2023 , de az aranyévek nem fog eljönni. Egyszerűen az országunk ingatlanpiaca túlárazott. Egyre többen passzolják el a hazai nyaralójukat és helyette hozzám hasonlóan külföldön vásárolnak. Amikor 2018-ban megvettem az első olasz lakásomat, még egy unikornis voltam a baráti körömben. Ma már fél tucat ismerősöm rendelkezik külföldi ingatlannal. Az más kérdés, hogy milyen helyen vásároltak és milyen áron. Egyikkel sem cserélnék. Ha külföldön vásárolnál ingatlant, akkor javaslom olvasd át ezt a blogot ahol most vagy és az olasz blogom. Sok időt és pénzt spórolhatnak neked.