Röviden (tldr):
Gazdaságilag többnyire nem, persze lehet mázlid. Más szempontokból megéri, ha a választásod megalapozott, átgondolt és a személyed nem a folyamatos megbánással van elfoglalva. Megéri, ha ismered önmagad, az igényeidet és tudod mi okoz örömet számodra az életben, valamint van sok szabadidőd. Ezek szükséges feltételei, hogy boldogabb legyél egy ilyen ingatlannal, mint nélküle.
Hosszabban:
Ha pusztán a számokat nézem, akkor a világ bármely pontján egy 100.000 € -t meghaladó ingatlanbefektetés nem lesz jó üzlet nyaralási céllal (kevesebb, mint 6 hét használat esetén). Befektetésnek hívni pedig egyenesen önbecsapás, ha az a használat vegyes, vagyis olykor másoknak kiadod. Az ingatlan legyen a portfólió része -szokták mondani-, de abban biztos lehetsz, hogy sima tulajdonlással nem fogsz belőle meggazdagodni. Az olyan ingatlan, amit te magad is használni fogsz, az soha nem lesz befektetés, maximum termel némi bevételt is. Ennek az oka, hogy érzelmileg elfogult leszel. Azok akiknek soha nem volt nyaralójuk, főleg nem külföldön, és azt gondolják, hogy majd kiadják és termel pénzt, az első kérdés amit felteszek: Amíg nem vagy itthon, addig kiadod a házad? Ó, dehogy! – hangzik szinte mindig a válasz. Vajon akkor miért gondolod, hogy egy másik otthonnal mégis ezt fogod tenni? Mit fogsz csinálni a személyes tárgyaiddal? Bezárod egy szobába vagy egy szekrénybe? Nem fog zavarni, hogy más alszik az ágyadban? Foltos lesz a matrac ki tudja mitől az probléma-e neked?
Azt gondolom, ha valaki ingatlant vesz befektetési céllal, akkor ne keverje azt a nyaralással. Vagyis legyen dedikált ingatlana nyaralásra és kiadásra is. Ez két külön dolog. Két ingatlanom van Olaszországban, ami nekem csak költség, igaz egy napra sem adom ki egyiket sem. Kiszámoltam, hogy az a bevétel, amit megtermelne nem ér nekem annyit, hogy foglalkozzam vele. A matematika egyszerű, az első kérdés amit felteszek magamnak: Mennyi pénzzel lennék elégedett a halálom pillanatában? Ha a végleteket nézem, akkor lényegében az is jó, ha fullra eladósítom magam, de a vagyonomat időben elajándékozom a családomnak, akik majd lemondanak a negatív örökségről. Ez én vagyok, nem kell mindenkinek így gondolkodnia. Tegyük fel, hogy (ez a jövőben rövidítve lesz: TFH) te nem ilyen vagy, mert te hozamot szeretnél. Vizsgáljuk meg ebből a szempontból a buktatókat!
Tízes lista a hibákról, amiket kerülj el!
Nagyon nem bírom az ilyen tízes listákat, de egy poszt amit meg akartam írni kiadta ezt. A posztot jogi okokból végül nem fejeztem be, mert nagyon beleálltam volna vele másokba, és ennek semmi értelme nem lett volna. Nem akarom ily módon megkeseríteni az életemet. Lehet később megírom nevek nélkül, csak magát a jelenséget, bár úgy kevésbé izgalmas a dolog. Addig is itt a melléktermék, az utálatos tízes listám.
Első hiba
Ne csapd be önmagad! Légy őszinte magadhoz, mert megérdemled! Miért kell az ingatlan? Személyes igények vagy befektetésnek? Mindkettő? Miért is kevered? Nem azért, hogy becsaphasd magad?
Több ismerősöm vezette meg saját magát külföldi ingatlanvásárlással. Erőn felüli vállalásokkal, erős érzelmi indíttatásból motivált döntéssel. Ma már divat lett külföldön ingatlant venni, nagyon nem sikkes a Balatonon keveredni a pórnéppel. A Balatonban nincs semmi fancy, azt bárki megteheti. Te ne így állj ehhez! Ne vásárolj presztízsből, ha amúgy semmi sem indokolja a külföldi ingatlanbirtoklását számodra. Javaslom készíts kettő pro-kontra listát. Egyiken az érzelmek legyenek, másikon pedig a matematika. Így látni fogod melyik lista a fontosabb számodra.
Második hiba
Ha itthonról „elmenekült” honfitársaid fognak neked segíteni külföldön minden kis problémádban, persze nem ingyen. Ez általában többszöröse, mint a helyi segítség, még akkor is, ha gazdagabb országba mész. Ugyanis, amikor valakinek az üzleti modellje az, hogy a te nemtudásodat akarja kihasználni, és bármi gondod van mindenben segít, akkor jelzem, többnyire találtál magadnak egy vérszívót.
Teljesen más ára van annak, ha olyan dolgot veszel igénybe amit magadnak is megcsinálhatsz és ezzel a szolgáltató is tisztában van, mint az ilyen „kapcsolatoknak”.
Lehet vannak üdítő kivételek, de az olyan ember mint én, tapasztalatom szerint ritka, akik valóban ingyenesen segítenek és nem várnak el cserébe semmit. Számos alkalommal segítettem tanácsokkal magyarokat Olaszországban. Persze nem végeztem el a munkát helyettük. Csak elmondtam mit és hogyan, válaszoltam a kérdéseikre, kezeltem a félelmeiket.
Harmadik hiba
Szar környék, de csodálatos kapuközösség. Csak a labda ne guruljon ki a kapun kívülre! Ugye? 🙂 Tipikus Ázsiai ingatlanok ilyenek! Amit valaha az életemben megbántam ingatlanvásárláskor, hogy a környék legjobb háza volt/lett az enyém. Ez garantált anyagi bukás. Ugyanis a legdrágább ingatlannál az eladási áradat közelítened kell majd az átlaghoz. Emiatt, ha teheted, mindig a környék átlagába vásárolj bele. Az is fontos, hogy társadalmilag hasonlók között legyél, vagyis anyagilag és értelmileg is komfortosan érezd magad.
Negyedik hiba
Rehabilitált környék (minden új). Menekülj! De hát tök jó környék, mondanád válaszként. Sok esetben a korábban ott élők lesznek a szomszédaid (lásd.: Albánia). Az ilyen környékeken jellemzően banki hitellel rendelkező vásárlók jönnek be lakni, akiket amíg nyom a hitel, ott felújítás/karbantartás nem lesz. Lényegében a csúcson vásároltál. Max pár évig lesz ott még árnövekedés. Ha pedig nincs magas közös költség, vagy magas helyi adók, akkor a pusztulás kb garantált. Nem 5 év alatt, de hidd el amikor ingatlanjaid vannak, akkor észre sem veszed, ahogy pusztul le egy-egy környék főleg, ha benne élsz, mert lassan történik és megszokja a szemed. Persze eleinte kicsit dünnyögsz majd magadban. Ehhez képest egy folyamatosan gazdagodó személy, egy teljesen beépített értékes helyen vesz egy romot, amit rendbe rak (Budapesten ez: I., II., V., XII. kerületet jelenti.). Romot az tud venni, akinek nem kell azonnal az ingatlan, emiatt az ebből származó prémium garantált, mivel többség nincs ilyen jól eleresztve, emiatt újszerűt szeretne venni, természetesen hitellel kiegészítve a vételárat. Meg kell jegyeznem, -amit mondani szoktam mindig- az otthon 20%-kal drágább az ingatlannál. Remélem érted miért. Olyan dolgokat építesz be, ami a te igényed és nem a piacé.
Ötödik hiba
A beruházó egyben tulajdonos is, és vállal üzemeltetési menedzsmentet. Persze garantált x % hozammal euró vagy dollár alapon! Ahol az x minimum 5-7xFED/EKB alapkamat, de minimum jelentős prémiummal a FED/EKB alapkamata felett, akár 5 százalékponttal is. Nekem ez a világ vicce, mert nem jön ki a matek. Miért adná oda neked a hasznát a beruházó, ha megtarthatná? Hiszen ingatlanfedezettel rendelkezik a garantált hozam mellé. Elmondom hát, számol egy minmax kihasználtságot. Ez alapján tartja meg és adja el hasznosítással az ingatlanokat. Első körben alkalmi bérlőkkel a saját ingatlanjait tölti majd fel, második körben pedig a tiédet. Persze már maga az eladás is jövedelmező volt neki, ugyanis magas hozamígérettel felveri az ingatlan értékét árát. Mindemellett kér egy fix díjat az üzemeltetésért. Mi fog történni? Ő 95%-os kihasználtságon fog futni, te meg örülsz majd, ha 30-50%-on leszel, miközben a szumma rezsiben oroszlánrészed lesz. A végén pedig futhatsz a pénzed után. Mivel magas hozamot ígértek, a vételár is abból lett anno kiszámolva neked. Az új valóság pedig az a valós értéket is beárazza, most már a realizált hozam alapján. Szóval pénzt veszíteni, ez egy jó módszer. Kerüld el.
Hatodik hiba
Nem végzel szekunder kutatást, pedig ingyen van. Minden országban a statisztikai adatok publikusak. Értelmezd a gazdaságot, politikát, társadalmat. Olvass gazdasági híreket, ismerd meg a folyamatok közti összefüggéseket. Milyen hatással van az alapkamat, a munkanélküliség, termékenységi ráta, a hitelbedőlési ráta, a turizmus az ingatlanpiacokra. Ismerd meg mi gátolja vagy segíti a külföldiek vásárlását. Legyél tisztában az adókkal és a kötelességeiddel. Vizsgáld meg a kiadás adózási is jogi oldalról is. Több olyan ország van, ahol bérlőt jogilag nehéz kirakni. Te pedig ki tudja mennyi km-rel vagy arrébb. És ne hagyd ki a régiót sem! Amikor pl. az Albán ingatlanpiac sikeréről beszél valaki, akkor nézd meg a görög és az olasz piacot is. Főleg azokat a részeket, amelyek szinte összeérnek a kiszemelt területtel. Bár Albániának jó esélye van az EU tagságra, de eközben a szomszédok már EU tagok. Vicces módon a régió legdrágább területe lett Albánia, amire nincs értelmes magyarázat azonkívül, hogy az albánok beszélnek nyelveket, míg a közvetlen szomszédos országrészek nem.
Hetedik hiba
Benchmarking hiánya. Ha valóban befektetést akarsz csinálni, akkor legyen valami amihez viszonyítod azt. Elemezned kell a kockázatokat is. Ingatlan befektetéshez nem kell, hogy az ingatlan 100%-ban a tulajdonodban legyen. Vehetsz részvényt egy ingatlanokat tulajdonló cégben is. Ha jól tudom, jelenleg ezen cégek nem teljesítenek valami fényesen. Szóval amikor magadnak azt mondod, hogy ingatlanbefektetés, akkor miért nem az ilyen cégekre gondolsz? Miért is ragaszkodsz az 1/1-hez? Miért akarod személyes birtokolni azt? Ezek a kérdések önmagad felé rámutathatnak arra, hogy mi a valódi motivációd a vásárlásra.
Nyolcadik hiba
Nettó-bruttó hibája. Több hazai youtuber ingatlanosnál látom előszeretettel hasonlítják az államkötvény nettó hozamát, az ingatlan bruttó hozamához, persze 100%-os kihasználtság mellett. Egy ingatlanos ezzel szépen megvezet, de te ne legyél rest kiszámolni ezt. Számolj amortizációt! (És ez nem az összes költséged, de erről később.) Gondolj bele, hogy hivatalosan (adózási szempontból) évi 2% az amortizáció az elfogadott téglaépületeknél. Ne reménykedj abban, ha nem te fogod használni az ingatlant, hanem egy bérlő, akkor ez alatt lesz a költséged vele! Szokj hozzá a gondolathoz, hogy inkább felette leszel.
Kilencedik hiba
Feltételezni az értéknövekedést. Ez a kedvencem! Sokan, főleg ingatlanos megmondóemberek húznak a végtelenbe egy egyenest és azt állítják ez a piac. Elmúlt 5 évben duplázott a piac? Egy kacsintás a vevőre, aki egyből érti, hogy itt nagy pénz lesz a jövőben, mert még csak a felfutás elején vagyunk! Te kis mázlista! Te kis beavatott a tutiba! 😛 És te pont itt vagy, jó időben, jó helyen! Micsoda nagy szerencse! 🙂 Amikor pedig szarban van a piac, jön majd az önvigasztalás: hosszú távon jó lesz! Ennek a matematikáját nem értem, mitől lenne jó a szumma szar?
Tizedik hiba
Számolj mindig a kiadás költségeivel is. Ebbe beletartozik a nem fizetés, a rongálás, a hirdetés, az ügyfélszolgálatos idegrendszere, aki te magad vagy. Ne csupán optimista módon számolj! Vizsgáld meg mindhárom forgatókönyvet: optimista, átlagos, pesszimista. Becsüld meg a súlyukat, és vonj átlagot. Súly becsléséhez használhatod az elérhető szekunder adatokat, mint pl. környék kiadási statisztikája, turizmus fejlődése, cunamik, vulkánok és földrengések esélye etc. Az mindig legyen intőjel, egy távoli ország esetén, ha a szomszédos gazdag állam polgárai nem fektetnek be oda, ők valamit biztosan jobban tudnak, mint te. Jöjj rá mi ez! (Igen itt pl.: Indonézia-Ausztrália relációra gondolok.)
Összefoglaló
Jó ingatlanba befektetni? Szerintem nagyon nem. Nagyon ritka, és időszakos amikor igen. Ilyen lehet, amikor mélyen ár alatt vásárolsz, és/vagy jó kondíciókkal. Akkor mégis miért csinálják mások? Van amikor a konjunktúra elvégzi a munkát helyetted, aztán ott van az eset, amikor mások pénzén csinálod és a menedzsmentdíj már hatalmas összeg, ugyanis kis jutalék nagy dolgokon az egy tökéletes üzleti modell.
Az első amit a befektetésekről meg kell tanulnod, hogy senki sem fog téged gazdaggá tenni soha. Az a te feladatod lesz!
Mégis mikor jó ingatlanba befektetni?
Konjunktúra elején, amikor a kamatok lent vannak, és az ingatlan értéke növekszik/növekedni fog, mert hosszabb ideje stagnált vagy zuhant a kínálati ára. A mostani pillanat nem ez a világban. Magyarországon jelenleg az államkötvényben tartott pénz talán a legjobb, innen jöhet majd a tőzsde pár év múlva. Ezt majd lehet látni, amint beesnek a kamatok, mert ilyenkor a pénz keresni fogja a nagyobb kockázatot, a remélt prémiumért cserébe.
Ha mindenképpen szeretnél egy külföldi ingatlant, akkor látogasd meg az alábbi oldalakat:
https://www.globalpropertyguide.com
https://www.cia.gov/the-world-factbook
https://www.statista.com
https://data.oecd.org
Senkinek ne higgy el semmit! Járj utána mindennek. Rengetegen magabiztosan mondanak faszságot. Én is szoktam, de főleg a ChatGPT ami ma már sokak cikkét/posztját írja. Akik pedig abban érdekeltek, hogy te vásárolj, vagy már vettek és próbálják védeni a döntésüket, azok sem a legjobb tanácsadók, emiatt én sem vagyok az.
Zárszó
Rendelkezem két ingatlannal Olaszországban. Megérte gazdaságilag? Hasonló biztonságú döntés (pl.: olasz államkötvény), valamint az ingatlan amortizációját számolva talán igen, de ebben nem vagyok biztos (nincs most kínálat a környékemen, amiből becsülni tudnám az ingatlanom értékét). Nem gazdasági értelemben megérte amúgy? Igen, nagyon! Imádom a környéket, az olaszokat, a kultúrát, az építészetet és a családomnak egy életre emlékezetes élményt hoztam létre. Az idei a hatodik nyarunk a saját olasz ingatlanunkban. Azt megelőzően, amikor és amiért az olaszországi vásárlás mellett döntöttem, nagy hatással volt rám Frei Tamás. Minden megszólalása után konstatáltam magamban, ez a pasi tud élni! Frei több interjúban is azt mondja „A jó élethez fantázia kell!” – sokat kattogtam ezen. Olyan egyszerű mondat, de mit is jelent? Ma azt mondanám, hogy két lépést:
1. Képzeld el milyen lenne neked a jó élet!
2. Valósítsd meg!
Ebben a két dologban a legnehezebb megszerezni azt az önismeretet, ami ezt elősegíti. Menet közben megtanulod, hogy a több nem mindig jobb. Lásd. mikroökonómia -> telítettségi pont.
1 thought on “Külföldi ingatlanvásárlás = nyaralás + befektetés? Megéri?”