Ki ne vágyna egy tengerparti ingatlanra, ahol eltöltheti a munkáséveit laptoppal az ölében, vagy élvezheti a nyugdíjas éveit? Na ugye! Nem is csoda, hogy egy ilyen terméket mindenkivel meg lehet kívántatni, már csak segíteni kell őket elérni az álmaikban.
Az elmúlt hetekben végigszaladt a magyar sajtón, hogy egyre több magyar vesz külföldön ingatlant. A kínált modell a következő:
- megveszed
- visszabéreljük
- 8% garantált hozam
- hitelt intézünk
- te is használhatod
Ha jobban belegondolunk, akkor ez nagyon hasonlít a timesharingre, csak ott a használattal arányos vételárat fizetsz, nem sózzák rád az egészet egyben. Mondhatjuk, hogy a timesharing a kisebb átbaszás.
Miért ne menj bele ilyenbe?
Arra fogadni mernék, hogy a garantált hozam, írásban szerződés szinten sehol nem fog megjelenni. Hallhatod az ügynöktől, vagy láthatod egy YT videóban. Esetleg mesélte egy barátod, aki hallotta egy baráttól. Lényegében berakod a pénzed egy vitrinbe, amihez neked nem lesz kulcsod, de cserébe kívülről megcsodálhatod azt. Jogilag teljesen rendben van a dolog, de gazdasági értelemben már nem, mert a matematika és az elemi logika most sem hazudik, de használhatnánk Occam borotváját is.
Ha az ingatlan valóban annyit ér amennyit, akkor egyben, illetve nagyban kisebb költséggel, sokkal jobb befektetői vagy hitelezői konstrukciót kaphat a beruházó, mint kisbefektetőkkel szenvedve. Ha a hozam tényleg annyi amit állítanak, akkor sorba kellene állniuk az ingatlanbefektetőknek, bankoknak, nyugdíjalapoknak, brókereknek és te maximum REIT ETF formátumban férhetnél a papírhoz a tőzsdén.
Ennek ellenére a beruházónak a nehezebb út jobban tetszik, vagyis a te pénzed.
Nagyon nehéz, ha nem lehetetlen egy ilyen üzletből kiszállni. Te most az ígéretbe vásárolod be magad, míg a következő vevő már a valóságot látja és azt árazza be. Mi történik, ha feleannyi lesz a hozam? Az ingatlanod értéke is feleannyi lesz. Ha pedig a projektgazda még eladási tilalmat (hozzájárulása szükséges az eladáshoz) is rak a szerződésbe, akkor az ingatlanod valóban vitrinbe kerül.
A jövőben nem lesz ráhatásod semmire, de legalább kiszolgáltatott helyzetben találhatod magad. Ilyenek lesznek a kötelező befizetések. Ha szerencséd van, akkor pénzt nem kell többet bele tenned, de hosszabb távon erre kicsi esélyt látok. Egy tengerparti ingatlan sokkal jobban amortizálódik.
Miért szenvednek mégis veled, a kisbefektetővel?
Egyszerűen a papíron képzett hozam alapján vonzóvá teszik neked a befektetést. A magas hozamígéret, magasabb vételárat kreál, ami további profitot termel. Az ilyen cégek segítenek téged pénzhez jutni, amiért a banktól jutalékot kapnak. Itt megemlíteném, hogy a banki kondíció már önmagában sokat elárul a projektről. Arról, hogy a projektben bíznak, vagy inkább benned. További buktató, hogy az elméleti maximumhozamot szokták ezek a cégek prezentálni és azt is bruttóban. A bruttóból nem vonják le az éves amortizációt (2%), valamint a saját díjaikat és az adókat sem. Már maga a bruttó hozamígéret is inkább csak egy vágy. Ha projektmenedzserek által időbecslésre használt PERT módszert itt a hozamra alkalmazzuk, akkor a vélt esélye az ígéret beteljesülésének 1/6-od. Tudom ez nem volt túl szakmai így, inkább csak prezentálni szeretném azt, hogy miért nem jó ötlet a legjobb esetet figyelembe venni és azt, hogy a menedzsment világban ez nem szokás. Magam részéről inkább a legrosszabb esettel számolok és kis súlyt adok a legjobbnak. Befektetés esetén a módosított PERT képlet súlyai nálam így nézne ki:
- legrosszabb eset 50%
- átlagos eset 40%
- legjobb eset 10%
Ez én vagyok, neked nem kell így tenned. Ez nem is egy befektetési tanácsadás. A módszerem nem a legjobb hozamot garantálja, hanem a jó hozamot és a jó közérzetemet. Egy életem van, kár lenne elbaszni. Az én stratégiám a folyamatos nyerés, még ha az kicsi is. Mindig egy kicsit előre. Azok akik veszteséget szenvednek, hajlamosak nagyobb kockázatot vállalni a veszteséget követően, mert vissza szeretnék nyerni azt. Ez a szerencsejátékos tragédiája, ezért lesznek az ilyen emberek szegények, vagy csak egy helyben járók. Akkor is azok lesznek, ha lottón nyernek, majd elkezdenek befektetni, ahol esetenként veszítenek. A veszteséget méltósággal kell elviselni és a lehető leggyorsabban elfelejteni. lásd Elsüllyed költség csapda
Hogyan tudsz egy ilyen befektetésből kiszállni?
Ez egyszerű és egyben a legfontosabb kérdés minden befektetésnél. Kiszállási stratégia nélkül nem szállunk bele semmibe. Itt a kiszállási stratégia az, hogy kell keresned egy nálad nagyobb hülyét.
Hogyan lehet, akkor ingatlanból pénzem?
Leginkább úgy, hogy te vagy az akinek olyan cége van, aki kisbefektetőket keres. 🙂 Ez a modell arról szól, hogy minden felelősséget a kisbefektetőre tolja és a profit nagyobb részét zsebreteszi. Nem lehet elégszer leírnom, hogy senki sem fog téged gazdaggá tenni. Az a te felelősséged és feladatod!
A GlobalPropertyGuide.Com-on láthatod, mennyi az adott országban az ingatlanpiacon az átlagos yield (hozam, jövedelem és ez is bruttóban). Ne legyenek illúzióid, mindenféle modellben, ahol társad van, ott ezen fogsz osztozni.
Összefoglaló
Soha nem vennék új építésű ingatlant hosszú távra. Már csak emiatt sem jöhet szóba nálam egy ilyen projekt mint, amit bemutattam. Ezzel nem vagyok egyedül, mert szinte minden tartósan gazdag ember így cselekszik. Irodalma van a témának. Egy tartósan és mérleg szerint gazdag ember vesz egy jó környéken egy használt ingatlantat, amit felújít. Az új építésű környéken simán lehet pár nagyobb tulajdonos aki, ha megbotlik, akkor bedönti a környék ingatlanpiacát. Valamint az új környékek árai többnyire a csúcsok. (MOL Torony környéken, ha jól tudom ma már nem nagyon születnek adásvételek.) Eközben a régi jó környékeknek esélyük sincs lepusztulni. Mindig lesz aki odavágyik. Új környékről idővel elvágynak az emberek. Közeli ismerősöm a Corvin negyedet favorizálja. Én soha nem vennék ott ingatlant, főleg nem a legdrágábbakat. Nem jó szemétdombon kakasnak lenni. Bárhol is laksz, ha a te házad a környék legjobbja, akkor te vagy a kakas. A Corvin negyedben kiültem egy kávéra az egyik barátommal. Elment mellettünk egy fiatal csapat, akiket a régi P.C. előtti időben lecigányoztunk volna. Az egyik rám nézett és egy orbitálisat rám büfögött kb 2 méterről, miközben én a somlóimat ettem. Egy pillanatra eltűnődtem azon, mi lenne a helyes viselkedés. Rászólni, megütni, vagy csak sajnálni. Ez a pillanat pont elég volt ahhoz, hogy ne tegyek semmit. Az eseten később elgondolkodva rájöttem, nem a srác volt rossz helyen, hanem én, ő ott lakik.