Ingatlan vagy államkötvény?

Korábban a hup.hu fórumán többször kerültem vitába e témában. 2019 óta, a MÁP+ megjelenését követően az álláspontom az, hogy az ingatlan nem a legjobb befektetés (nekem) Magyarországon. Válasszuk ketté azt, amikor az egyén saját használatra kíván ingatant venni és amikor befektet. Azzal nincs mit kezdeni, amikor élethelyzet miatt történik a vásárlás. Tetszik vagy sem, ekkor ez egy érzelmi döntés. Igen érzelmi, mert szükségét érzed a vásárlásnak. Most jöhet az ideológia és a magyarázkodás, de vásárolni nem kötelező, még ekkor sem. Simán kiadhatod a sajátod és bérelhetsz egy neked tetszőt. Meg kell jegyeznem, azon az oldalon állok, hogy az egyén lakjon saját ingatlanban. Azt mindenkinek tudnia kell, az otthon és az ingatlan között az a különbség, hogy az előbbi kb 20%-kal drágább, és ezt kis eséllyel fogod tudni érvényesíteni eladáskor.

Mi is volt a teóriám?

Eredeti felvetésem az volt, hogy a jövőben a vagyon jobban fog nőni államkötvényben, mint az ingatlan nominális értéke. Az első pár évben nem lett igazam, mea culpa. Az első amit a témában tudni kell rólam, hogy pár százezres bérleti díj nincs rám hatással, mert az időm drágább és a kedvem nulla egy bérlővel foglalkozni. Mivel eredetileg a hup.hu -n informatikusokkal történt az eszmecsere, így feltételezem, hogy ott ezzel nem vagyok egyedül. Merem állítani egy IT-s önmaga képzésébe fektetett ideje jobb hozamot termel, mint egy átlagos budapesti lakás bérbeadásának nettó egyenlege.

Eredeti felvetésem azon megfigyelésemen alapult, amikor magasak a kamatok, akkor áll az ingatlanpiac és száguld az államkötvény és ez fordítva is igaz. Ha tuttista az ember, akkor ezeket a hullámokat kell csak meglovagolnia jó ütemérzékkel. Sajnos az irányváltásokat pontosan nehéz eltalálni, de van a dologban egy kis szerencse. Mégpedig, hogy a piacok értelmi fogyatékosa a lakossági ingatlanpiac, vagyis ez a piac lassan reagál. Ez amiatt is van, mert nem profik irányítják. Az amatőrök pedig a kínálati árat nézik és nem pedig a lezárt tranzakciós árakat. Persze a legtöbb ügynök le akarja nyomni az ingatlan árát, mert akkor lesz kevés munkával sok pénze a dologból. Kedves olvasómnak elárulok most egy titkot. Az emberek jelentős része gyáva alkudni, főleg a hitelesek. Ha te a piachoz képest elmozdulsz -10%-kal, akkor neked már valószínűleg nem kell engedned az árból és te leszel az első akitől meg fogják venni az ingatlant. Az ingatlan eladás nem csak ennyi, de az árazásról egyelőre elég ennyit tudnod. Vedd figyelembe azt is, amit fentebb írtam otthon vs ingatlan bekerülési költsége/értéke. Vásárláskor én nem a legolcsóbbra utazom, így nagyot tudok alkudni az árból. Ezzel jobban járok, mintha a legolcsóbbal kínoznám magam. A kedvenc eladóm az örökös, mert fejben már 100x elköltötte a vételárat. Hasonlóan jók azok az eladók is akik válnak, mert dühből általában önsorsrontóan viselkednek az emberek.

Mielőtt belemennénk a részletekbe érdemes áttekinteni az ingatlan hozamát. Ma (2023.06) egy jó környéken lévő (II. kerület bármely része) ingatlan beszerzési értéke kb 60 millió forint, persze a kínálat aljáról választva. Egy ilyen ingatlan, ami kb. 50nm kb. 250.000 forintért tudod kiadni. Miért a második kerületet veszem alapul? Minél jobb környéken veszel ingatlant, annál kisebb az ár kilengése és minél rosszabb környéken, annál nagyobb. Jelenleg a hazai ingatlan piac túlértékelt. Nem én mondtam, hanem az MNB, de maximálisan egyetértek velük. Emiatt kisebb kockázatot futsz egy második kerületi ingatlannal, mint bármi mással. Ha pedig már ingatlanba fektetnél most, akkor ne tetézd a bajt! 🙂

A rögzített két számból kiderült, hogy van egy bruttó 5%-os hozamod. Ez a szám régóta ennyi, emiatt is lett vonzó a MÁP+ a megjelenés pillanatában. A kiadás hozamszámításánál legyünk optimisták (máskor, ilyen butaságot soha ne csinálj befektetésnél). Fontos megemlítenem, hogy én speciel legrosszabb szkenáriókat hasonlítok össze. Befektetéseknél, aki optimista az lottózzon, vagy vegyen cryptot. Ennek ellenére, most kizárólag azért számolok optimistán, hogy aki valamilyen kognitív torzítás alatt áll, az is elgondolkodjon és ne csípőből belekössön a gondolatmenetembe.

Tegyük fel, hogy semmi kedved könyvelni, de becsületes vagy így átalány adózol a bevétel után. Ekkor a bevételed 90%-át terheli 15% SZJA mindezt azért, mert átalánynál 10% költséghányadot elfogad a NAV. Megjegyzem ez a 10% nem annyira jó fej dolog az SZJA tv.-től.

Miért nem jó fej dolog? Alapvetően, ha egyetlen egy számlát sem fogadsz be, csak a 2%-os téglaépület amortizációt vonod le, már jobban jársz. Mennyivel is?
Átalány adózás esetén a fenti tétel adóvonzata: 250.000*12*0.9*0.15 = 405.000 ft
Míg amortizációt elszámolva: (250.000*12-60.000.000*0.02)*0.15 = 270.000 ft
Vagyis kijelenthetjük, ha az ingatlanod bruttó hozama 5%, akkor minden költség nélkül az amortizáció miatt már -33%-os adóelőnnyel rendelkezel. Hahó! Minden költség nélkül! Kell-e ehhez könyvelni? Kérdezz meg egy tanácsadót, de az álláspontom szerint nem. Elég csak a bizonylatokat gyűjteni, ez esetben a vételárt tartalmazó adásvételi is az. Itt megjegyzem, hogy bizonylat lehet egy adásvételi szerződés is pl bútorról, ami ugye a kiadás érdekében történő beszerzés.

Ott tartottam, hogy átalány adózni fogsz, mert neked egyszerűbb, bár már tudod, nem éri meg. 🙂 Mivel optimisták vagyunk abból indulunk ki, hogy 100%-ban ki lesz adva az ingatlan és emellett szeretünk ingyen dolgozni, a saját munkánkat emiatt nem árazunk be, valamint jelentős kárt senki sem fog okozni nekünk, így beérjük azzal a szerény 2%-os amortizáció becsléssel amit a törvény megenged nekünk. Nézzük ezek fényében a számokat:
Bevétel: 3.000.000 ft
SZJA: 405.000 ft
Amortizáció: 1.200.000 ft
Nettó hozam: 1.350.000 ft
Relatív nettó hozam: 2.25%

Megjegyzés: Mindig pesszimista módon számolok. Ami kb 1 százalékponttal rosszabb hozamot ad, mint az optimista számolás. A szememben ez a fajta befektetés lényegében az, hogy ingyen laknak a lakásomban, én az értéknövekedésére játszom, esetleg reálérték megőrzésre.

Mielőtt tovább lépnék. a kíváncsiság kedvéért keressük meg azt a pontot, amikor megéri átalány adózva ingatlant kiadni.

x = éves bruttó bérleti díj (őt ugye most nem ismerjük)
y = éves amortizációs költség, használjuk a jelenlegi esetünket 60M*0.02 = 1.2M per év

x * 0.9 * 0.15 = (x - y) * 0.15
x * 0.9 = x - 1.2M
x * 0.1 = 1.2M
x = 12M

12M / 60M  = 20%
(Ha elszámoltam, akkor FixMe!) :)

Vagyis éves bruttó hozam, ha 20% felett van, akkor éri meg átalányadót választani feltéve, ha semmi mást nem számolsz el, csak a téglaépület amortizációját. Ez hatalmas hozam lenne. Érdemes kiszámolni, hogy mennyi pénzről van valójában szó, mert a kényelem és a nyugalom, lehet megér neked annyit. Most biztos az jut eszedbe, hogy az ingatlan ezer éve a tulajdonodban van, akkor mit tegyél, hiszen a jelenlegi érték tizedéért vettétek. A számvitelben ezt hívják értékhelyesbítésnek / értékelési tartaléknak. Simán felbecsülteted az ingatlanodat és onnantól annak a két százalékát veszed alapul. Ha ezt elkezded, akkor ezt évente meg kell csinálnod. Lehet így is megéri neked. Az értékbecslés lesz a bizonylatod, ami alapján ezt a költségedet elszámolod.

Vissza a megtérülés számításhoz! A szemfüles olvasó most kiált fel: És az értéknövekedés? Ó valóban! Majd elfelejtettem. Értéknövekedés volt 2015-től. Innen, ahogy Buzz Lightyear mondaná: „A végtelenbe és tovább”. Persze, aki gyakran olvas gazdasági újságot vagy portálokat, az már ezerszer halhatta: „A fák nem nőnek az égig”. Bármennyire is hozzászokott a szemünk az ingatlan árak növekedéséhez, ez nem fog örökké tartani. Sőt! Amikor egy piac túlárazódik és ugye ez van most a régióban, akkor évekre befagyhat az ár. Dél-Európában is volt ilyen, ott ez a befagyás 15 éve tart. Persze ott ez a befagyás az átlagos árindexre vonatkozik, ami egyes területeknél ellenkező irányú elmozdulást jelent. Pl. Olaszországban a tengerpart értéke kicsit nőtt, míg az Appennini-félsziget belső részén lévő falvak értéke csökkent.

De az ingatlanosok mást mondanak!

Ó igen. Tudom. Én is követek két youtubert egyik a Kalmárok a másik Mlinárik Márton (bár ő már letiltotta a kommenteléseimet). Nagyon bírom amikor ők a befektető gondolkodásáról beszélnek, miközben a csapat fele albérletben lakik. Persze amikor ezt az ember szóvá teszi, az ultimate érv, hogy ők is befektetők. Csak tudnám mibe. Ha valaki a világ legjobb bérlője helyett (ami önmaga) mást választ az vagy hazudik, vagy hülye. Szerintem csak simán magas jövedelmű emberek, megtakarítás nélkül, akiknek sem a spórolásról, sem a befektetésről fogalmuk sincs. Hogy neked kedves olvasó időt takarítsak meg, amit teljes mértékben megérdemelsz, ha már rabolom az idődet, összefoglalom miket állít az átlag magyar ingatlanos beleértve a citált személyeket is:
Mindenki ingatlant vesz?
-> Most kell ingatlant venni!

Senki nem vesz ingatlant?
-> Most kell ingatlant venni!

Alacsonyak a kamatok?
-> Most kell ingatlant venni!

Magasak a kamatok?
-> Most kell ingatlant venni! Nyugi, majd később jön valami hiteltanácsadó, aki átkonvertálja a hiteled egy jobb konstrukcióba. Milyen szerencsés leszel, adhatsz a bőrödből rögtön két réteget is. 🙂

A történetről André Kostolany jut eszembe, mert ő írt az egyik könyvében egy anekdotát. Egyszer felhívta az ügynöke és mondta neki:
– Shellt kell venni!
erre Kostolany:
– De én most akartam eladni!
erre az ügynök:
– Az is jó!

Na igen. Mindegy mit csinál a piac, csak jöjjön a jutalék. Legyen e fejezet tanúsága, hogy soha ne fogadj el tanácsot olyantól, aki ellenérdekelt veled szemben. A hazai gazdasági újságok cikkeinél, mindig nézd meg kiírta. A közgazdaságtanban mindig lehet találni olyan mutatót, amitől kisüt a nap. Amikor befektetési döntést hozok, én több tucat mutatót és trendet figyelek meg, amiből következtetek a pénzkínálatra, de még így is benézhető minden, mert egy állami transzfer borítja a modellem, lásd CSOK.

Ó CSOK!

A minap kis cizellált adóváltozást hajtott végre a kormány CSOK témában. Mit jelent ez a fővárosra nézve? Még kevesebb ingyen pénzt. Mit jelent ez az árakra nézve? Növekedést semmi esetre sem látok bele. 🙂

Nem vagyok ma már egyedül a véleményemmel

Balásy Zsoltnak a HoldBlog-on a napokban jelent meg egy cikke, amiben pont az állítja már egy éve és manapság is, amit én. Ajánlom mindenki szíves figyelmébe a cikket és a videót. Balásynak volt egy megjegyzése, ami szerint a bankok jobban bíznának a magánemberekben, mint az államban, ami vicces, de nem igaz. Balásy ezt a kamatok mértékéből vezeti le. Nem vette figyelembe, hogy Átlag Jánosnak adott 20-25-30 éves hitel kamata magasabb, mint az államnak adott 20-25-30 éves kötvényé. Hibás felvetés Balásytól, ha 5 éves államkötvényt hasonlít egy 20-25-30 éves jelzáloghoz. Almát, almával.

Balásy Zsolt: Idén se vegyél lakást!

Mi van most a piacon?

• Ingatlan.com adatai szerint csökkennek a keresések és nőnek a hirdetések számai, valamint a hirdetési illetve eladási idő is hosszabbodik. Egyes becslések/vélemények szerint a 2008-as válságot idézik a tranzakciós számok.
• CSOK megkurtítva
• Kamatok egekben
• Lakosság reál jövedelme csökken
• Lakossági megtakarítók száma csökken (sokaknak kell kevés ingatlan, és nem keveseknek sok)
• Építőanyagárak az egekben, bár már csökkenést lehet látni pl.: szigetelő anyagoknál
• Építőipari kivitelezésbe való belevágás hatalmas kockázat jelenleg
• Lakosság csökken (Pest megye nő, Budapest jóindulattal stagnál, ami hivatalosan csökken, de a be nem jelentett albérletesek miatt a valóság lehet más)

Mik a kilátások?

A magas kamatok és az infláció évekig még velünk fog maradni. Ezek nem segítik az ingatlan árak száguldását. A saját részemről minden ingatlanos dologgal Magyarországon leálltam. Csak ülök a pénzemen és figyelek. Írtam egy pár soros szkriptet ami lekapja az ingatlan.com-ról a hirdetések számait, amit időnként megtekintek. Csak a trend érdekel most.

Mit tanácsolok másoknak?

Semmit. Mindenki azt csinál amit akar. A módszeremmel nem lesz hirtelen vagyontöbbszörözés, aki erre vágyik fusson nagyobb kockázatokat. A módszerem azoknak való, akik magas jövedelemmel és megtakarítással rendelkeznek. Ez világviszonylatban minimum 1M euró vagy dollár likvid vagyont jelent, vagyis kp, bankbetét, részvény, kötvény formában meglévő pénzügyi vagyont. Tavaly ez a réteg nominális értelemben is veszített a vagyonából. Én nem. A módszerem mindössze annyi, mindig egy kicsit előre, de soha nem hátra. Emiatt csak olyan befektetést választok ami ezt tudja. Nem érdekel utólag semmi más, ami jobb lett volna. A jövőt előre kell látni és nem utólag. Befektetéseim mellett a főtevékenységemből származó jövedelmem jelentős része is megtakarítássá válik. Aki matematikából emlékszik arra, hogyan működnek a mértani sorozatok az tudhatja, hogy ez a fajta hozzáállással tart a pénzem a végtelenbe, igaz végtelen idő alatt. 🙂